楼市话山论见： 2021年，央行是中央调节中国经济的关键，央行每走一步都是重要的风向标。

央行是中央调节中国经济的关键，央行每走一步都是重要的风向标。

曾经在2020年11月底，我就提醒过央行即将收缩资金。果然，如今央行紧缩就来了。

01、2021年新年伊始，央行在市场资金释放方面出现了明显的紧缩，两个工作日就回笼了2700亿元资金。

1月4日央行进行逆回购操作200亿元，不过数据显示当天有1600亿元的逆回购到期，也就是说央行净回笼了1400亿元；1月5日，央行继续收缩资金。央行进行了100亿元的逆回购操作，因为今天有1400亿元的逆回购到期，也就是说央行净回笼1300亿元。两个工作日，央行总共实现了资金净回笼2700亿元。2020年中国经济受到疫情影响严重，为了刺激和拯救实体经济的发展，国家在资金释放方面相比2019年有了比较大的宽松。2020年M2同比增速和2019年相比有了明显的上涨。2019年的M2同比增速只在8%-9%之间徘徊，最高的是2019年12月同比增长8.7%。

而2020年从3月份开始就开始在10%-11.1%之间徘徊。当时正是疫情肆虐后，中国经济未知性强，经济急需恢复的时候，而释放资金就是最快的方式。结果也很明显，2020年中国的经济恢复很快，前三季度中国的GDP增速同比增长0.7%，由负转正。2020年的GDP数据还没正式公布，不过国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆预计会有2%，是全球唯一在2020年实现经济正增长的主要经济体。

02、2021年情况就不一样了。中国的疫情已经被控制，国内的经济也在快速发展。经合组织预测中国的经济增长可能有8%左右。也就是说，2021年中央不再需要短时间内刺激经济，相反国家还得控制资金的释放以防风险。一方面2020年中国的资产价格，特别是房价出现了不少涨幅。根据社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》，截至2020年11月份全国平均房价10071元/平方米，同比增长7.9%。另一方面中国的杠杆率有了明显的抬升。2021年降杠杆、除风险将会是国家的重头戏之一。特别是房地产业，2020年12月份银保监会主席郭树清曾经说过，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。中央一定会在房地产方面开刀。最近最强的一刀就是2020年12月31日央行发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知为房地产贷款规模设置了两道红线，分别是房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

整体来说就是银行在发放贷款的时候不能超过设定上限线，而且银行等级越小，能够发放的房地产相关贷款占比越受限制。第一档大银行大部分没有超上限，受影响不大，新规主要影响的是第二档到第五档的银行。这次的新规，和2020年中央严控房企融资设下的“三条红线”异曲同工，都是为了避免房地产贷款的迅速膨胀。

03、那么从央行最近的动向，对个人有什么启示？

第一：想要在2021年贷款买房的，趁早买。

很多人可能不明白，不是房企变得更难了吗？为什么还要趁早买。要知道，2021年中央的货币政策和财政政策扩张力度减弱，而且现在房地产还是中国的经济支柱，中国的经济增长需要楼市来支撑。

因此就算是有了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限新规，也不会导致整个楼市房价下跌。另外在个人住房贷款占比上限新规的影响下，个人贷款买房在征信等方面的要求也会高一些。而且每一家银行每一年的贷款额度其实是差不多固定的，越是到年末银行可贷款的额度越少，放款要求也会变严格。如果你本身就需要在今年买房，拖到年尾可能贷款难度会变得更大。

第二：买房还是要尽量选择大开发商。

2021年1月5日，财联社报道最近住建部召集重点房企举行座谈会，与会的房企除了去年参与融资新规的试点房企还有没有参与试点的房企，融资“三条红线”试点有望扩围。如果“三条红线”扩围至整个房地产行业，再加上今年央行在资金上的收紧以及央行对商业银行房地产融资占比上限的规定，那么最惊慌的应该就是小房企了。因为整个房地产行业的特点都是高杠杆，快周转。小开发商储备资金的体量本身就小，项目少也难融资。在中央对商业银行的融资管控之后，银行而且会更加倾向于大开发商，放贷难度必然会提升。

大银行，小开发商本身就难拿到贷款，如今等级小的银行受到的房地产贷款占比限制又大，拿到贷款的难度也加大了。可以预见的是2021年将会是小开发商异常煎熬的一年。

小开发商融资难度加大，在融资、拿地、建房、卖房、融资......链条上，如果融资方面出现了资金断裂，那么就容易产出烂尾盘。楼盘烂尾是买房人最怕的事情了，运气好就有其他企业接手再建，运气不好就等个十几二十年都了无音讯。选择知名一点的大房企可以减少买到烂尾楼的概率。

免责声明：若此文侵犯了您的合法权益，请与本网联系，我们将及时更正或删除，谢谢。 邮箱：305109410@qq.com