楼市话山论见：地产行业进入存量时代，文旅和康养成房企新突破点

2020年是房地产行业发生巨变的一年。“三道红线”的出台让房地产行业融资骤然收紧，降负债和促进销售回款成为了首要任务。此外，告别了野蛮生长时代之后，房地产行业进入到了存量时代，文旅和康养则成为了房企新的突破点。

金融监管力度增强

对于房企而言，2020年遇到一个新的变化，同时也是新的考验。2020年8月份，有关部门召开会议表示，将对房地产融资出台“三道红线”。随后，在2020年12月31日，央行颁布了《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》。其中，制度明确指出了房地产贷款占比与个人住房贷款占比管理上限。不得不说，两个制度的出台均是体现了房地产行业金融监管力度增强这一趋势。疫情之后，中国银根放松，但资金集中流入了房地产行业。2020年前三季度，房地产开发投资增长了5.6%，增速比2020年上半年提高了3.7个百分点。房地产用来住的部分是实体经济，用来炒的部分是虚拟经济。而对属于实体经济的房地产要继续支持，改善老百姓的居住条件。但是对于任何的房地产金融炒作现象则需要通过房地产长效机制得到解决。因此，涉及到房地产金融的集中度管理则同样是为了达到这个目的，让更多的资金投向科技创新和实体经济。

文旅地产迈入发展期

行业进入存量时代之后，不少企业在寻求新的增长基点。著名经济学家、国务院发展中心资源与环境政策研究所副所长李佐军认为，房地产业面临着新的发展格局，房企也将迎来新的发展机遇。近两年，政策鼓励文旅消费、康养消费等，其也为房企提供了发展关联产业的机遇。此外，房企在布局多元化业务时，也要形成细分赛道的护城河。但同时，房企若进入文旅业，也需要新的玩法。如今，文旅产业正在迈入高质量发展阶段，对项目运营也提出了新要求。“过去的地产开发是通过开发建设、城市规划、区域规划、产品规划来实现的。转型之后，对于文旅而言更重要的则是内容以及运营的需求。”

康养产业链逐步成型

对于房地产行业而言，传统的房企面临的另一个机遇是康养。数据显示，截至2020年，中国的老年人口已经达到了2.55亿人次，其为康养产业的发展奠定了基础。与此同时，康养产业的运营模式、商业模式、政策红利都在发生变化，这也促使了康养产业需要与时俱进。中国的养老产业迎来的新变局。首先，由于我国人口老龄化的程度在持续增长，中国养老产业的规模发生了变化。其次，目前，养老产业的商业模式类型较多，但普遍是重开发而轻运营。最后，尽管各类政策不断出台，但实质上养老用地的土地属性仍然比较稀缺。那么，房企在入局康养产业时需要注意哪些方面？不同于地产开发，康养产业离不开精细化运营，需要逐步形成产业链。养老社区必须要创需运营，对客户、员工以及服务上的人流、物流、车流的动线配置均有较高的要求，这是非常精细化的过程，应该像做芯片一样做养老社区。

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