楼市话山论见：10年后，房子真的会是“白菜价”？央行前副行长把这事说通透了

10年后，房子真的会是“白菜价”？央行前副行长把这事说通透了

不知道各位有没有看到这样一种现象，买了房的人担心房价下跌，没买房的人又担心房价上涨。

实际上，即便是刚需自住，谁也不希望自己买的房子掉价，毕竟多花冤枉钱于心不甘，投资者就更不用说了。所以，我们每一个人在买房时，都会对未来的房产趋势进行一番分析，不求精准，但求大概率。

都知道，在过去二十多年里，如果选择看多楼市并且付出行动的人，现在不说都实现财富自由了，起码自住是不用愁了，不过是赚多赚少的问题。过去是如此，但未来还会是这样吗？大家有一个共识是，当前和未来的楼市环境已有明显变化，所以，用过去思维方式来看未来显然是不合适的。有人就提出了一个问题：10年后，房子会不会"白菜价"？银行行长“一席话”说通透了，如果说我们门外人掌握的信息有限，那么，一位银行行长的“一席话”算是说透了，跟着笔者的思路来看看有没有道理！要回答这个问题，其实并不难，首先就是从决定房产价值的关键因子看房地产发展趋势，其次，在这个趋势下，根据自己的实际情况做出恰如其分的选择。

下面我们简要的来谈谈这两个问题。

第一，透过决定房产价值的关键因子看房产发展趋势。影响房价的关键因子到底是什么？这个问题很大，公说公有理，婆说婆有理，10个专家可能会有10个答案，但我们可以换一个角度来挖掘出答案，我们以一套商品房为例：

1.从需求端来看，什么人在买？主要来自两方面，一是城里的人，另一个是农村人。先说农村人因素，以最近10年为例，2009年的城镇人口为6.22亿，这一数字在2019年为8.48亿，净增加2.26亿，年均增加2260万人，但从供应端看，近10年每年竣工的商品房差不多都在600多万套-700万套之间，显然，如果进城的人都去买商品房的话，还不够买。

还有城里人购房因素，任何人都想住得更好，除了一部分人拆迁分得安置房外，他们也会进入商品房市场进行改善置业，这样更加大了商品房市场的购房需求。在城里人和农村进城人的综合需求下，商品房供不应求，过去10年房价上涨有其必然性。

2.土地价格占这套商品房售价比例。一套商品房售价里包括土地成本、建安成本、人员工资、销售成本以及管理成本（含税费）等等，其中最大一部分是土地成本（除了“那些取得高价地被限价或者根据市场卖不上价，以及市场环境好，获得超额利润”的情况不在此列），大体上占整个商品房售价的60%到70%。所以，从这个角度看，土地价格对商品房定价起到了决定性作用。由此，看到每拍出一块高价地都会让周边项目“躁动”的现象也就不足为奇了。

3.为什么要买这套房子？这个问题要分开看，农村人进城买房，一个最重要的原因是城市教育资源普遍比农村好，而城里人买房则要分三类，要么是本地居民子女结婚需要买房，要么是改善自住，还有一类是就业吸引力等原因从A城来到B城，也需要买房。此外，从过去来看，还有一个共性因素，那就是担心货币贬值预期的存在。央行前副行长吴晓灵在五道口演讲时说过一句话，大意是：中国房地产价格高企，是因为货币发行量过大。数据显示，2009年M2为60.62万亿，2019年为198.65万亿，10年时间，后者是前者的3.28倍。10年前一件商品1元，现在3元也很正常。房子作为一种固定资产，可变现和出租，老百姓将其作为一种保值工具也很正常。

上面分析了决定房产价值走向的关键因素，但这是基于过去的情况而得出的结果。现在大家关心的是，未来还会如此吗？

1.需求。在2018年前，我国16-59岁的劳动人口在9亿以上保持了近十年，我们知道，劳动力人口有收入，是购房的主力军，但到2019年，这一数字首次跌破9亿，根据人社部此前的预测，到2035年会在8亿以上水平。由此可见，作为购房主力的劳动人口将呈现一个递减的趋势。当然，对住房需求的影响还需要一个过程，对于3-5年时间来说，影响是有但不会太明显，应该表现得相对平稳。

2.地价和货币因素方面。在国家前不久印发的《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》中明确，粮食饭碗必须端牢。业内人士表示，特别是内循环到来，18亿亩耕地红线必须会守住，所以我们城市的土地越来越宝贵是一个不争的事实，土地价格易涨难跌。货币方面，从过去一二十年M2与经济增速高度一致性看，随着经济增速趋缓，M2也会进入一个缓慢增长通道，单就这个因素看，房价上涨的压力会减弱。值得注意的是，前面均是从客观因素进行分析，但还有一个必须要提的因素：政策。

包括我们目前的限购、限贷、限售、限价等等，均是政策的一个重要组成部分。但从未来看，这些措施仅是针对楼市的实际情况而进行的调控，具有阶段性。

从长期看，包括房产税、空置税等这样的楼市长效管控机制则可能是选项，中国社科院在《中国住房发展报告(2020-2021)》中，建议未来5年从热点城市试点房地产税。从已征收房产税的国家看，还很少见到房价大涨的案例，其主要原因就在于增加了持有环节成本，大幅减少了用房产来保值增值的非刚性需求。

从现阶段的政策看，主要目标就是确保房地产健康平稳发展。这其实是非常具有现实意义的，虽然现在不用房地产刺激经济短期发展，但房地产在经济中的地位仍不可小觑，因为它本身以及关联数十个行业，不仅影响着经济，也影响到金融系统安全。对于这个平稳，业内有两种理解，一是总体平稳，其中城市与城市、板块之间会有差异，二是房价被控制在一定幅度内，对于一些地方来说，增幅低于资金成本，其实就相当于亏损了。

10年后，房子是"白菜价"还是“更买不起”？这位银行行长认为，需要根据实际情况来选择，不能一概而论。看似一句废话，但具有科学道理。

有了前面全方位的分析铺垫，答案也就非常清晰了。10年为界的话，肯定不会免费送，土地价值摆在那，对吧，买房也是建立在一定的资金基础上，而买不买得起，也要看自己的资金和所在的地方。

在“这些地方”的房子可能“挑着”买。像此前媒体报道的鹤岗、乳山等地，这些地方现在就可以捡着买，即便一些市中心、学区房的价格也不高，对于普通工薪族来说，买房并不是什么难事。但从这里我们也可以总结出一些共性的东西，比如：没有什么就业吸引力产业，而且转型也不容易，人口都是多年连续净流出，业内对这样的地方称之为：收缩型城市。

根据一机构的报告显示，在我们600多座城市里，大概有80来座“收缩型城市”，随着进入城市化下半场，城市人口流动过渡到：由“农村流入到城市”转变为“收缩型城市向高能级城市流动”转变，未来10年，还会有更多的城市沦为收缩型城市。很显然，在这样的城市，无论是刚需还是改善，只要保持正常的收入水平，买房都会相对容易。但我们也要意识到，就如前面所言，土地会越来越宝贵，新建房子无论如何都回不到有些人所预言的“便宜”，有经济能力、也有自住需求，该买还是要买。

在“这些地方”买房可能“仍旧有压力”

由于城市基础不一，比如就业、经济、收入的不同，对人口的吸引力也不同，对于一些发展基础好、有发展潜力的城市来说，住房需求仍然具有较强的支撑。不仅面对着本地居民对好房子的需求，而且还有来自外来人口的住房需求。有收缩型城市，也自然对应有人口净流入城市。原国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任徐林曾表示，我国未来80%的人将分布在国家规划的19个城市群。我们不能说规划的这个19个城市群都能闯关成功，但发展得比较好的城市群，包括近来多次提及的都市圈，一定都是从其中产生。由于房地产与人口紧密相关，人口多必然带来更多的住房需求。在需求的作用下，房产价值支撑力度较强，易升难降。

但我们也要清醒地认识到，无论城市群如何发展，房地产都不可能回到过去的高增长时代了，因为这与前面所说的城市化进程、货币因素有关，特别是在国家对楼市的调控下，房地产将进入一个稳健的发展阶段。在这些地方买房，我们的购房策略也会有所不同，大家可以算一笔账：以市价200万的房产为例，按照社科院发布的住房报告预测增幅5%算，净增加了10万，对于很多上班族而言，1年未必能余下10万，那还不如早买，但对于投者而言，肯定不是首套房了，目前二套房贷的平均利率在5.5%左右，显然，除非遇到地段特别好、品质出众的房子外，大多数情况下，闲钱买房还未必有存银行划算。

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