楼市话山论见：近30年少生1亿多人，未来楼市谁来接盘？

对近六十年出生人口统计梳理发现，近30年（即1990到2019年）比上一个30年少生1.42亿人，按照推算，两年后退休洪峰即将到来。

退休高峰将至，未来楼市谁接盘？

“低生育率”、“少子老龄化”等问题日益引起社会的广泛关注。那么，我国近几十年出生人口变化趋势如何？根据国家统计局历年数据，对近六十年出生人口统计梳理发现，近30年（即1990~2019年）比上一个30年少出生1.42亿人口，按照推算，两年后退休洪峰即将到来。出生人数的减少反映人口结构的变化，将对养老金、住房需求、劳动力市场等方方面面带来深刻的影响。

过去30年少生1.42亿人

数据显示，近60年中，上世纪60年代出生的人口最多，达到了23908.9万人。其中，在三年困难时期（1959年~1961年）中的1960年和1961年，我国出生人口数量处在低谷，分别只有1402万人和1200万人。不过三年困难时期一结束，出生人口迎来大反弹，1962年达到了2451.3万人，是上一年的两倍多；到1963年，我国出生人口总量高达2934万人，出生率高达43.6‰，均创下了新中国成立以来的新高。此后几年，虽然出生人口从最高峰略有回落，但是整个60年代，每年出生人口都超过了2500万人。这个高峰期一直持续到1973年。其后数年，出生人口持续回落，1976年到1979年，年出生人口都在2000万人以下。整个70年代的出生总人口为21666.3万人，比60后少了2242.6万人。

进入到80年代，大量55后、60后相继进入婚育阶段，出生人口数量迎来一个次高峰，从1981年开始一直到1997年，年出生人口一直稳定在2000万以上。其中1986年到1991年，年出生人口都超过了2200万，1987年达到了2508万，是这一波婴儿潮的峰顶。整个80年代，总共出生人口高达22090万人，虽然比60后少了1819万人，但比70后多了423.7万人。相比之下，90年代后，出生人口整体呈现下滑态势，尤其是1998年跌破2000万大关后，此后20多年，我国年出生人口一直低于2000万。整个90年代，出生人口为20849.8万人，比80后少了1240.2万人。

进入到新世纪后，出生人口继续减少，00后合计为16258.3万人，比90后少了4591.5万。进入到2010年代，我国先后实施了单独二孩和全面二孩的计划生育政策后，出生人口经历微升后又继续下降，2019年出生人口为1465万人，首次跌破1500万大关，仅为1963年的一半。数据显示，10后合计为16306万人，仅比00后多47.7万人。如果将30年当作一个世代，则20世纪的90~21世纪的10后世代，比20世纪的60-80后世代少出生了1.42亿人。

退休高峰两年后到来，各地争抢年轻人

出生人口的变化，也将影响到包括退休养老金平衡、住房需求、劳动力市场、教育等在内的方方面面。

这其中，从历年的出生人口来看，由于1962年后，我国进入到长达十多年的出生人口高峰期，因此最晚在两年后我国即迎来退休高峰期，尤其是1963年出生人口高达2934万人，其后两年平均也达到了2700万人，这三年出生高峰导致的退休高峰，将对目前我国养老保险基金的财务平衡形成第一轮较大的考验。

近期公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，实现基本养老保险全国统筹，实施渐进式延迟法定退休年龄。发展多层次、多支柱养老保险体系。另一方面， 90~10后人口的减少，也意味着新的青年劳动力在减少，整体的劳动年龄人口在不断增长。有研究表明，1985～2018年间，全国劳动力人口（包括学生）的平均年龄从32.2岁上升到了38.4岁。因此，如何吸引、留住年轻人也成为各地近年来发力的重点，各大城市、各地均纷纷出台引才计划，以期留住人才、留住年轻人。

其中，自2020年12月14日以来，包括广州、苏州在内的多个大城市密集推出户籍改革政策，放宽落户门槛。这其中，福州更是成为东南沿海发达地区中第一个零门槛落户的省会城市。厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，各地争相吸引年轻人、吸引人才一个重要背景就是人口老龄化。在低生育率、人口老龄化、劳动年龄人口占比下滑的情况下，一二线城市都在抓紧吸引外来人口尤其是年轻人落户。青年人才是消费、创新创业和就业的主体，有年轻人的城市才有未来。

在省域层面，2020年12月31日，山东省人民政府办公厅发布关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的通知，提出全面放开城镇落户限制，实行经常居住地登记户口制度。辽宁近期公布的十四五规划建议表示，要有效引导域外人口流入，遏制人口总量下降态势。增强对年轻人群的吸引力，努力改善人口结构。黑龙江的十四五规划建议提出，要建立健全拴心留人政策体系，留住适龄劳动资源，增加劳动力有效供给。

谁来当楼市接盘侠

随着人口结构的巨变，广受关注的房地产市场或许也将迎来巨变。

根据贝壳研究院日前发布的《2020新青年居住消费趋势报告》，通过对2017年~2020年购房行为情况的统计发现，80后仍是购房主力，但购房占比呈现逐年下降趋势，目前80后购房行为多以改善型换房为主，更追求居住品质。90后正是组建家庭、结婚生子阶段，购房目的多以刚需为主。

当前，80后为置换会卖掉首套房产，而90后会为刚需“接盘”，以保证存量房市场的流通性。只有新人群不断进入房地产市场，才能保持市场的流通性。由于00后比90后少了4591万人，比80后少了5831.7万人。当前00后已经逐渐进入到劳动力市场，几年后即将进入到婚育阶段。这也意味着今年后，为刚需“接盘”的数量也越来越少。在这种情况下，不同地区、不同城市、城市内部的不同板块、不同户型的房子也将出现分化。58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，人口变化对于未来房地产影响主要会体现在两个方面，一方面房地产增量市场的规模大概率会不断缩减，即商品房销量缓步减少是个大趋势；另一方面青年人口会不断向大中城市集聚，大城市集聚效应不断显现，奠定了热点一二线城市未来房地产市场需求增长的基础。

前述贝壳研究院的报告也显示，当前新青年（这里的新青年即为90后，下同）人口流出以三四线城市为主。城市化进程加剧城市间分化，产业基础薄弱的三四线城市人口流失严重。外流的人口大多会选择一线及新一线城市。主要原因是这些城市产业基础相对雄厚，就业机会多且相对公平竞争，新青年为了获得更好的劳动报酬，无疑会将这些城市作为首选项。在这种情况下，一些人口外流、住房供应较大的三四线城市，住房需求也会随之萎缩，存量房的流动性和价值都受到很大影响，未来类似鹤岗、阜新等出现”白菜价”房子的城市也会越来越多。

近日，由国家卫健委直属事业单位中国人口与发展研究中心主办期刊《人口与健康》2020年第12期刊发了一篇题为《城市化、低生育率与人口负增长》的文章分析，（由于）新生人口无法填补老龄化和劳动力人口流失，造成非核心区域的乡村与城市人口收缩。大城市对青年人口的‘虹吸效应’导致乡村与落后地区遭受更严重的老龄化挑战，这是周边国家的现实案例，也是我国正在经历的现实。即使在大城市内部，不同板块、不同配套的房子走势也会出现明显差异。高新产业、新兴产业集聚的新城区，集聚了大量的年轻人口，未来这些区域会更看好，相比之下，产业缺乏、年轻人少的区域，发展会相对缓慢。

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