楼市话山论见

楼市话山论见:从2021年开始,中国房贷利率步入新模式

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从2021年开始,中国房贷利率步入新模式。这意味着,原有的政策性贷款基准利率将失去指导价值,房贷利率进入变化更为频繁的时代。换句话说,自今年1月1日起,部分存量个人房贷利率迎来重新定价,选择以LPR定价的房贷一族,月供在2021年会发生变化,少则月供减少几十元,多则上百元。这种变化,得益于央行在2020年进行的房贷利率改革。房贷利率改革后,所有存量房贷面临“二选一”:要么转换成固定利率,要么变成LPR浮动利率。所以, 从2021年开始,凡是选择LPR浮动利率的,房贷利率每年都会切换一次。


如果以1月1日作为时点,那么第一批房贷利率转换就要来了。当然,如果你之前没有将固定利率改为LPR,那这一次的降息,与你无关。对选择LPR浮动利率的购房者而言,利好还是看得见的,因为2020年以来,央行一共已经进行过两轮LPR降息:1年期LRP利率:从4.15%降低到3.85%,累计降息30个基点;5年期LPR利率:从4.8%降低到4.65%,累计降息15个基点。


根据央行官网数据显示,1年期LPR为3.85%,而5年期及以上LPR则为4.65%,该数据已经是连续9个月原地不动。在今年度推行的存量浮动利率个人住房贷款定价基准转换为LPR的过程中,由于大多数人的房贷利率转换日,都定在每年的1月1日。因此2020年最后一个月的LPR利率,将决定他们2021年全年的房贷利率。不过,虽然近9个月LPR数据没变化,但由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个BP(1BP为0.01%),若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日,则从2021年1月1日开始,房贷利率将降息15个BP。


利率降15Bp,月供少还多少?


2021年房贷利率=2020年12月LPR(4.65%)+加点数值


(2020年12月21日公布的LPR一年期LPR是3.85%,五年期LPR是4.65%)


注:住房一般都是五年期以上的贷款利率


假设小张贷款200万,贷款时间是30年,贷款方式:等额本息,当初签合同的时候是基准利率(4.9%)上浮10%。


实例来看,基础信息:


贷款200万,贷款时间是30年,贷款方式:等额本息;


签合同时利率:


基准利率上浮10%,即为5.39;


2021年房贷利率:


加点数值=4.9*1.1%-2019年12月5年期LPR利率报价(4.8%)=0.59%


2021年房贷利率=2020年12月LPR(4.65%)+0.59=5.24%


少付多少钱


原来房贷月供还款:11218.13元


2021年房贷月供还款:11031.69


2020年实际负担的月供是:11218.13元。


2021年即将负担的最新月供是:11031.69元。


月供减少:11218.13-11031.69=186.44元


一年就节省:186.44*12=2237.3元。


不要小看这两千多块钱,实实在在的RMB。


有人或许还会说,那未来10年、20年,岂不是节省更多钱?先别想那么长远,因为LPR报价不断变化,代表未来房贷利率也在不停变。现在能确定的只是,2021年的月供,至于2022年甚至更长远的,还得边走边看。不过从短期来看,利率既有加息的可能,也有继续降息的可能,这也视经济形势而定。如果经济飙升,通胀高企,加息的必要性就显得极为迫切;如果经济增速低迷,通胀低迷,通过降息来刺激经济的必要性就凸显出来。对于广大房奴而言,最关心的莫过于未来LPR走势会如何,这直接关系着未来月供能否减少。业内普遍认为,未来几年内,LPR下降其实是大概率事件,在这种下行趋势下,随着LPR的整体降低,那么个人浮动房贷利率也会相应降低,买房贷款月供将越来越少。目前全球主要经济体的长期利率,都是在趋势性走低的。数据显示,目前美国基准政策利率接近零,欧洲日本是负利率。


为什么会这样?因为欧洲和日本人口红利终结,少子化、老龄化明显;另外,健全的社会保障让大家创造财富的热情下降。再看国内,中国央行的最新表态是,尽可能长时间的把货币政策保持在常态。


啥意思?就是尽量拖延迈向零利率、负利率的时间。在此趋势下,选择固定利率,从长期看不会划算。而长期看,我国经济会处于宽松状态,利率下降是长期趋势。


因此,除非你原来的房贷有较大力度的折扣,比如85折甚至更优惠,否则还是选浮动利率(即为LPR方式)比较划算。总的来说,房贷人还是应根据自身情况,包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等,综合选择更适合自己的利率转换方式。毕竟,房贷时间一般都很长,没有人知道10到30年以后的利率是高、还是低。如果你的贷款还有一两年基本上快还完了,如果利率不高,此前利率折扣大,那就没必要转了,利率在4%以下的也不建议转,你的利率已经很不错了,毕竟LPR是浮动的,也有上浮的风险。



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