楼市话山论见：又出大招！涨幅不得超过3%，限价令来了

楼市又出大招！涨幅不得超过3%，限价令来了

楼市限价令又来了，发布者是去年领涨全国的东莞。

就在4月30日，东莞发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知（东建房）》，明确提出：

新房备案价上调空间控制在5%以内，而未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。

这是东莞自4月8日被约谈后，作出的回应。这道限价令什么意思？

举个例子，比如东莞主城区南城一个新项目入市，备案价是4.5万元/平方米，这个新项目开盘没有卖完，还剩下一些套数。

剩下的这些房子在一年内上调价格不能上调价格，需要满一年后，才可以上调，上调幅度不能超过3%。当然，半年内也不能下调，半年后可以下调，下降幅度不受限制。

此外，通知还规定：

施行之日前已办理过预（现）售的新建商品住房项目，后续批次住宅根据可售楼面地价、合理建安等成本与利润计算备案价，如果控制价格低于现价，可按现价执行，如果高于现价，则可以比上一批申报均价上涨不超过5%。

这段话的意思就是，项目如果分好几期，一期已经开盘，如果二期要开盘那么按照成本价和利润计算开盘价，如果计算的价格低于一期价格，就按照一期价格出售，如果计算的价格高于一期价格，那么只能在一期价格上上涨不超过5%看盘出售。

依旧是在稳定房价。

其实，这并不是东莞第一次出台限价令。去年7月2日，东莞发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，明确规定：

1、同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；

2、精装修造价每平米不超过2000元；

3、同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。

这道限价令，当时引起了一些争议，因为3个月内不能涨超10%与同一栋住宅均价相差幅度不宜超过20%，怎么看都像是在鼓励涨价。

但今天出台的限价令，态度明确且诚恳，就是要维持房价稳定，同一个开盘项目，一年内不能涨价，半年内不能降价，超过时间限制后，涨幅不能超过3%，下跌不受约束。

力度可以说非常强，唯一的不足是，二手房价格不受限制。

东莞之所以接二连三被调控，还被住建部约谈，就是因为这里的楼市太火爆了。

根据中国房价行情网披露的数据显示，东莞2020全年房价上涨了41%，领跑全国。

虎门、长安、万江、樟木头、松山湖等多数片区，涨幅甚至比深圳还猛。长安个别楼盘均价已经登上了4万，松山湖已经有7万的楼盘出现，6万以上的楼盘更是寻常得很。

此外，21世纪经济报道梳理了4月8日被住建部约谈的5个城市（东莞、广州、宁波、合肥、南通）2016年到2021年1季度土地成交楼面价、土地溢价率、商品住宅成交均价和成交套数。

结果发现，东莞过去几年土地价格上涨88.91%，土地溢价率高达267.46%，房价上涨了106.38%。

前两个数据是最有一个数据的因，最后一个数据是前两个数据的果。地价接近翻倍，房价焉能不翻倍？

同时我们也能看到，被点名的其他四个城市，除合肥外，土地价格都上涨了不少。房价方面，东莞涨幅第一，广州第二，都翻倍了。合肥、宁波与南通房价涨幅都在50%以上。

如此涨幅，焉能不被约谈。

在被约谈后，广州、宁波、合肥、南通均给政策打了补丁，东莞今天的补丁也来了。

不打补丁确实不行。君不见，在被约谈后，东莞新房依旧非常火热，几天前开盘的万象府被秒光。另一个号称东莞版“深圳湾1号”的鹏瑞·天玥广场，备案的价格区间约在4.2万元/平方米至5万元/平方米。甚至有传言说，要求客户缴纳50万~100万元茶水费，才能通知购房。随即东莞市住建局约谈该开发商负责人，敦促其自觉规范销售行为。

可见，这些火热的城市，不用铁腕手段，根本控制不住。

在限价令作用下，东莞新房预计会回归平稳，但二手房估计依旧难以控制。东莞后续还需要追加对二手房的调控，才能真正控制住这片火热的市场。

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