楼市话山论见

楼市话山论见: 多地开始收紧银行贷款额度,房贷利率会走高吗?

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多轮连续调控,最近买房人很焦虑。开年首月,往往是一年之中房贷额度最为充裕的时候,但今年1月份还没结束,就不断有房贷收紧的消息传来:有的地方购房者要排队等贷,有的地方利率上浮,有的银行甚至称暂停房贷业务。许多购房者担心:“我还能贷款买房吗?”

 

房贷收紧

 

昨天,上海市银保监局出台新政,就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8大措施,包括严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、风险排查等。其中提出,只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。房贷额度紧张的声音不断传来。近期有媒体报道,广州、深圳、上海等多地按揭贷款吃紧,放款时间延长至2-3个月。利率上调也开始出现。

 

日前,广州四大行房贷利率全线涨价,调整后,广州首套房贷的利率升至5.2%,而二套房为5.4%。牛年春节即将到来,房贷市场情况究竟如何?

 

的确部分地区、部分银行出现房贷额度紧张的情况,但这尚未成为一种普遍现象。比如:在北京等城市,房贷业务并没有出现明显的变化。有的银行额度紧张,主要是部分银行此前房贷投放量太大,越过了控制线,必须进行缩减。

 

不过总体而言,对普通购房者的影响主要是放款时间延长,审核更加严格,真正出现停贷的仅仅是极个别银行。

 

哪些地方已经出现房贷收紧?据贝壳研究院不完全统计,目前广州、东莞、中山等城1月首套、二套房贷利率环比提升,分别提升152010个基点;东莞、杭州等城有部分银行短期额度用完而停贷的情况;上海、广州、杭州、西安及合肥等城市均有银行房贷额度紧张,放款周期拉长的情形出现。目前部分银行贷款确实有所收紧,不过大部分情况还是“正常接单、放款延长”。对于购房者来说,银行按揭贷款主要有两个环节,一是批贷,二是放款。目前额度紧张影响的主要是放款周期。

 

这对换房等连环交易会带来一定影响,比如可能因为延迟放款而导致下单交易违约,因此目前交易机构建议购房者为放款预留2-3个月时间。目前多数银行在按揭审批方面还没有明显的变化,符合贷款资格的交易还是可以正常贷款的,尚未对二手房交易带来明显影响。不过,上海此番政策可能会在批贷环节进一步收紧,例如:其要求严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比,多渠道核实借款人真实收入水平,规避流水造假。

 

一位地方银行工作人员也向中新社国是直通车证实,有的银行对批贷的审核更严格了,有的银行要求电话核查收入证明,有的则需要以公积金缴存记录或者社保、纳税等证明作为收入依据,不是只看购房者开具的收入证明了。统计数据显示主要城市贷款利率整体微升。贝壳研究院对全国52个城市158家总行、2957家分行统计显示,20211月房贷利率指数底部微升。其中,首套利率指数95.21,环比上升0.17%;二套利率指数94.92,环比上升0.32%。春节前部分银行资金面趋紧,居民贷款难度相对增加。购房者还能贷款买房吗?

 

业内人士指出,其实在一个大城市,往往有超过20个银行有房贷业务,对有的银行来说,房贷并不是“大头”,所以只要有几家银行正常批贷、放贷,交易市场就能够正常运转,购房者也没有必要过度焦虑。

 

为何房贷额度反季节紧张?这是整体资金面收紧的表现,近期的股市行情走低其实也与此有关。从房贷来看,从2019年开始,各银行的按揭贷款额度多是按月分配或者按季分配,每月或每季度的上限是固定的。部分热点城市2020年房产交易活跃,一些交易挪到2021年年初放款,影响了1月的房贷放款节奏。

 

广州市明确提高了房贷利率。主要原因是去年广州房贷投放量太大,楼市热度太高。去年年底和今年一月份,广州楼市出现翘尾行情,楼市热度持续高位。近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。根据贝壳研究院统计,由于低基数因素影响,2021年一线城市新房市场成交量呈现较高增长,楼市较为火热,其中广州成交面积同比增速位列一线城市首位。一线楼市快速升温,引起调控政策相关部门警觉,调控收紧是必然趋势。不仅是广州,上海、深圳、杭州等热点城市相继推出调控加码政策。

 

该机构指出,目前一些城市曝出房贷紧张,其原因一是由于2020年,当地购房需求升温较明显,城市银行房贷占比合规压力较大。二是这些城市近期房价较快上涨,银行信贷额度的紧缩可能是受到监管部门指导,以控制个人房贷的节奏和增速以平抑房价上涨。去年我国社会融资投放规模很大,住房贷款也处于历史高位。很多资金,更是披着实体经济贷款、甚至是中小微贷款的“外衣”进入楼市。这无疑是监管层所不乐见的,所以近期多地出现贷款政策收紧。这一趋势可能从去年年底已经显现。

 

国海证券研究所固定收益研究团队负责人靳毅指出,去年12月份,在居民端,无论是短期贷款,还是中长期贷款同比均出现了下滑。其中,居民短期贷款增加1142亿元,同比少增493亿元;而居民中长期贷款增加4392亿元,同比少增432亿元,这在一定程度上与近期银行住房贷款政策边际收紧相关。

 

大面积停贷会来吗?

 

实际上近期广州、上海等大城市的房贷收紧,大都和信贷集中度政策有关。去年底,中国人民银行、银保监会发布通知,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。后续其他城市,尤其是省会城市跟进的可能性较大。对于购房者来说,停贷的说法略有夸张,实际上多是等待或轮候期延长。

 

是否有更多城市房贷紧缩?贝壳研究院分析认为,这取决于城市房地产市场运行情况以及进而引起的银行房贷占比变化。如城市房地产市场需求快速升温,银行贷款额度紧缩、房贷利率上行的压力都会增大。但该机构指出,大面积停贷的可能性不大。一是从总体看,房贷额度超限的仅是少数银行,且超限幅度并不大;二是房贷集中管理制度为银行调整房贷规模设置过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。

 

上海此番房贷新政也体现了这一点。政策规定,房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行,应针对性地强化过渡期业务调整。

 

贝壳研究院指出,未来热点城市商业银行批贷更审慎,房贷放款周期将延续拉长趋势,楼市热度高的城市房贷利率会走高。

 

房地产市场会现拐点吗?购房成本增加,贷款节奏拉长,将对房产交易产生很大影响。当下许多城市房产价格已升至历史最高水平,而多数买房行为还是要通过杠杆的,融资额度受控将直接影响市场。当然,这还取决于后续的政策力度。如果额度持续受到管控,贷款发放周期拉长,这将意味着交易节奏放缓,楼市交易量也会下降。除广州外,目前了解到无锡、郑州、东莞、佛山等城市也开始收紧银行贷款额度。

 

如果后续政策持续,本轮楼市周期会大概率见顶回调。


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