楼市话山论见：2021年，中国房贷利率将步入新模式

2021年，中国房贷利率将步入新模式。

1、2020年，央行进行了房贷利率改革，所有存量房贷面临“二选一”：要么转换成固定利率，要么变成LPR浮动利率。从2021年开始，凡是选择LPR浮动利率的，房贷利率每年都会切换一次。如果以1月1日作为时点，那么第一批房贷利率转换就要来了。

这一次，房贷利率到底能降多少？

2020年以来，央行一共进行过两轮LPR降息：

1年期LRP利率：从4.15%降低到3.85%，累计降息30个基点；5年期LPR利率：从4.8%降低到4.65%，累计降息15个基点。虽然LPR利率已经连续8个月按兵不动，但全年累计降息15个基点，2021年房贷利率将会出现下调。

住房贷款，几乎都是中长期贷款，以5年期LPR利率为基准。这意味着，只要选择浮动利率，2021年房贷利率相比2020年将会降低15个基点。

15个基点，相当于0.15%，以100万30年按揭贷款计算，2021年累计可节省1080元。这一数字虽然看起来聊胜于无，但LPR浮动利率每年都会转换一次。如果未来央行持续降息，那么还款金额还会不断减少，反之同理。

这背后值得注意的有两点：

其一，不涉及公积金贷款。这一次LPR利率改革，只涉及商业贷款，公积金贷款保持不变。

其二，固定利率，也不受影响。

利率固定之下，整个还贷周期房贷将会保持不变，这样既不受经济周期和加息降息的影响，既无法享受降息带来的利好，也无需接受加息带来的新增成本。

2、未来，到底是降息趋势还是加息趋势？

从中长期来看，利率下行将是大势所趋。利率最终受制于经济增长和货币环境，从2008年至今，我国的利率一直处于下行态势，从最初的7%以上已经下降到4.6%，未来这一趋势还会得到保持。

从短期来看，利率既有加息的可能，也有继续降息的可能，这也视经济形势而定。如果经济飙升，通胀高企，加息的必要性就显得极为迫切；如果经济增速低迷，通胀低迷，通过降息来刺激经济的必要性就凸显出来。

目前来看，面临有史以来最大的疫情冲击，中国经济仍旧能够实现全年正增长，这是极为难得的成绩。这个成绩，意味着中国的货币政策将会向常态回归，通过降息来刺激模式的政策将会逐步退出，信用紧缩有可能成为2021年的政策主流。

当然，疫情形势仍然有不确定性，国际新一轮疫情再次爆发，全球经济遭受持续冲击。国家层面表示政策不着急转弯，短期加息不是政策必选项，而降息的必要性同样不大。同样，基于楼市调控的需要，实体利率和楼市利率可能会被区别对待，可能会出现实体降息、楼市加息的可能，但这种加息是因时而定，不会长期维持。

所以，我们看到，从2020年4月开始，LPR利率已经连续8个月按兵不动，这是政策定力的体现。

3、由于不同城市信贷资源存在悬殊，房贷利率也有天壤之别。

目前，我国房贷利率基准利率为4.65%，然而由于加点的存在，几乎所有城市都高于这一比例。

这是房贷利率最高的10个城市，可以看出，房贷利率最高的是成都，首套房贷利率高达6.13%，相比基准高出148个基点；最低的为上海，首套房贷利率仅为4.65%，与基准持平。

一般而言，大城市房贷利率相对较低，中小城市房贷利率相对较高，三四线城市普遍高于一二线城市。之所以会这样，是因为大城市金融机构更为丰富，信贷资源配置更为充分，且楼市风险相对较小，而小城市楼市需要进行风险补偿。

无论如何，2021年开始，中国房贷利率将全面进入LPR模式，原有的政策性贷款基准利率将失去指导价值，房贷利率进入变化更为频繁的时代。

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