楼市话山论见：探讨未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌

我们先来了解国内影响房价趋势的主要因素。按照之前几十年的研究总结，可以分为“三大因素”：

杠杆和利率、土地供给、人口和产业。

当然我们的楼市自始自终是政策性市场，在这些因素之前，起到房价决定性作用的，还是“政策大手”。从第一次房改后，史上几波房价大潮，都是放开限购，放宽货币政策，鼓励人们用杠杆撬动房产投资，造成的「非理性上涨」。

当然，我们不能拿前20年的经验去推敲未来。因为从2019年开始，中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时在2020年，又提出了“经济内循环”，这些都是经济脱虚向实，前所未有的信号。

如果当局的意图和决心“稳定”，那么未来这张“调控大手”一定会握紧拳头，不再起势。我们的楼市，会真正回归到理性市场，在三大因素的基础上，完全由刚性需求决定。今年的北京市场就是未来全国城市的“打板”。自2017年317最强调控政策开始，北京花了3年时间回调房价，直至今年疫情后，市场才真正回归实际，积压的刚需迸发，排队入场。整体房价反弹，核心地段房价上涨幅度较大。

讲这些的原因，就是告诉大家。未来5年-10年，一线、新一线、二线城市，或者三四线城市，已经失去了“操盘性”炒作因素，只能靠各个城市的刚需实力了。

一二线城市房价会根据自身供需进行不同程度上涨，人口流入多的，土地供应少的，信贷资金充裕的城市，上涨空间是最大的，但不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。这些城市资产投资依旧属于较好的标的。不在城市群中的、人口和产业跟不上的三四线城市，二手房房价会持续性横盘阴跌。

当然三四线纵使再不堪，也不会有太大的下跌现象。因为在地方开发商和媒体对信息和舆论的垄断下，一般人根本不知道楼市真相。

但要懂得一个道理：“房价增速只要跑不过通胀，就意味着资产贬值。投资价值为0。”

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