楼市话山论见

楼市话山论见:原来是房贷利率差,引发异常“炒房热”

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日前,银保监会发布消息,多家银行因“贷后管理不到位”接连被罚。其中民生银行大连分行被罚50万,建设银行大连金普新区分行被罚20万,平安银行台州分行被罚79万,华夏银行呼和浩特分行被罚30万。


多种迹象表明“贷后管理不到位”与房地产有关。罚款款额最高的平安银行,其处罚决定书中明确指出违规事实含“信贷资金被挪用于购房”。此外,建设银行相关处罚决定书中亦有提及房地产贷款业务问题。


贷款资金流向不明确,个人消费贷、抵押经营贷流入房市或为重要原因。


异常“炒房热”受关注


2020年底,中国社科院发布报告称,疫情缓解后购房需求得到释放,11月份313个城市有228个房价同比上升,其中东莞市同比增长率高达40.9%。炒房热未被完全控制,一些城市出现贷款炒房乱象。


开年以来,多地金融监管部门关注违规涉房资金,房地产金融监管持续升温。


1月29日,上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,提出强化首付款资金真实性审查,防范消费类贷款、经营性贷款违规流入个人住房贷款首付款资金,或通过伪造首付款支付凭证套取银行贷款等行为。30日,北京银保监局表示将严查个人信贷资金违规流入房市。


此外,广东、河北、重庆等多地皆对房地产贷款业务发表讲话,强调贷款集中度要求。据业内人士分析,由2020下半年延续至今,部分重要城市房地产市场持续的“炒房热”,重要原因为个人信贷资金违规流入楼市。


利率倒挂催生泡沫


早在2020年4月,人民银行深圳中支货币信贷处下发紧急通知,要求辖区内商业银行针对房抵经营贷展开自查。随后,深圳市中小企业局发文,称骗取经营贷财政贴息一旦被发现,将对责任单位及个人给予失信惩戒,涉嫌犯罪将移送司法机关。


春节前后,北京主管部门对楼市热点成交区域展开排查,经营贷资金流向中责任缺失、恶意违规的银行机构及助贷机构都从重从严查处。据相关媒体报道,部分使用经营贷购房者接到银行催收电话,要求立即归还信用贷款。


这类问题以前从未出现,如今却频频爆发,或是多重因素下,房抵经营贷与房贷利率倒挂所致。


疫情影响下,去年多地财政皆针对中小企业进行经营贷财政贴息。当年2月,广州市发布通知称,上半年发放的个人经营性贷款,多行业在原利率水平上降低10%。北京诸多银行房抵经营贷利率下降至最低3.85%。


此外,房贷利率开始与公开参考价LPR挂钩,以广州为例,首期房贷利率为LPR上浮50-55基点,约5.2%左右。而与此同时,房贷经营贷利率则通常在4.35%-4.75%之间。


可观的利率差刺激了炒房者的投机心理,炒房热使得泡沫愈发扩大,最终将更多人拖入违规挪用经营贷、消费贷的行列中。


严监管下仍有人铤而走险


目前风声紧,有可能会被查。


尽管公认如此,但仍有业务员称可“曲线”实现消费贷、经营贷购房。据相关媒体调查,监管加码之下,部分贷款中介亦有办法规避审查,铤而走险。


为防控个人经营贷款挪作他用,银行通常会将款项打入借款人所营公司账户,而非其个人账户。为“曲线”规避,这些金融贷款、担保公司为客户提供的办法主要有两种:


办法①客户向金融贷款公司贷款进行买房,随后向银行申请个人消费贷、抵押经营贷来偿还。


办法②客户委托金融担保公司将银行所批贷款提现,并汇入客户提供的账户中。


两种办法皆可使银行无法继续追踪,但皆需高额手续费、服务费。以报道中的两家公司为例,第一种办法所发放贷款若以先息后本方式偿还,综合年利率超12%,与经营贷、房贷利率相比俨然已成“高利贷”。第二种办法,公司一般收取贷款总额的2.5%左右服务费,若需要“买公司”或利用第三方收款账户收款,则需额外收取1万元左右费用。


多重管控之下,经营贷入楼市仍屡禁不止,如今或将迎来更多具体措施。


问题或将得到缓解


各地近期皆推出具体举措,多从经营贷利率、额度、申请门槛、贷后审查以及购房准入资格等角度入手。


据相关媒体报道,北京多家银行上调个人经营贷利率,提高准入门槛。广发银行某贷款经理称:“此前利率可做到3.85%,如今已上调至4.95%”,同时他还表示,目前要求抵押房产证必须满半年,公司法人、股东满半年且需一年以上从业经验。


此外,杭州楼市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,加强住房限购,规定参与住房竞拍者需符合限购政策,严格把关个人经营贷及消费贷审查。而深圳市银行业内则传出消息,住房抵押贷款评估将依据二手房成交参考价,降低评估价格,这意味着房抵经营贷数额上的骤降。


申请房抵经营贷购房,再将购入房抵押申请经营贷,再购房,再抵押,如此循环导致多地房市呈现虚假火热。随着诸多举措严格实施,这种违规骗贷的行为或将迎来终结。


3月2日,中国银保监会主席郭树清在国新办发布会上表示,当前房地产市场泡沫化、金融化倾向强,许多人买房不为居住,而为投机、投资,这种行为是危险的,持有诸多房产一旦面临市场下落,将对个人财产造成很大损失。


针对房地产贷款市场的未来,郭树清则称:“去年房地产贷款增速数年来首次低于各项贷款增速,这一成绩来之不易。相信房地产问题会逐步得到好转。”



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