楼市话山论见：2021年对房地产公司，谁耐得住降价促销的风险，谁才能在房地产行业中长久立足

2020年已悄然远走，回首楼市一年战绩有多少呢？从统计数据来看，2020年共计有166家房企成为了百亿赢家，业绩突破千亿的也增加到了41家。而相对2019年房企业绩来看，当年有152家业绩破百亿，业绩千亿的房企共计36家。如此对比，看来楼市房企今年可谓收获满满、战果累累，再次跻身新高度。那么，未来2021年楼市还会增长吗？我认为，房企或将在降速中求生存了。从今年销售业绩TOP100来看，排名来中依然是头部房企的碧桂园、恒大、万科名列前三。2020年全年销售总额分别是7888亿元、7038亿元、7011亿元。位列第四、五位则分别是融创和保利集团，两者销售总额均为5000亿元左右。而中海、绿地、世茂、华润、绿城等房企分别位列第6～10位。从销售总额数据来看，头部房企今年销售额并不低。而实际上，今年房企目标完成率却没有想象中那么高。“2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年。而各类房企中年销售目标未完成率也偏低，比如中南建设、富力地产、远洋集团、建业地产、首创置业、佳源国际、绿城中国等房企均未完成2020年的预期销售目标，目标完成率分别是97.04%、91.32%、91%、89%、88.5%、86.39%、85.84%。

然而，而未来2021年楼市也不见得还能高歌猛进走得更远，楼市如吃快餐般的前进速度或将下降。

首先，未来楼市处于被动期，调控政策要点依然不会松懈。随着房住不炒为基点与发展行进方向。楼市调控在“三道红线”为主导政策。从2020年8月开始房企融资“三道红线”加严，剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍。“三道红线”政策的出世，房企面临的是融资空间缩小，而融资成本不断上升，那么对于房企也是一大考验，房企为了响应此政策，不惜掀起了一轮集体降负债、降杠杆的举动，促销打折促进资金的回笼，“以价换量”的促销方式，让房企利润空间下降，同时房企只能另寻他路求生存，投资到其他行业中发展，毕竟一条路走到死胡同了，该另寻他路。

其次，疫情之下，宏观经济加大房企压力，复工复产依然在恢复中。以目前各城市楼市供需来看，疫情下楼市经济同样受影响，楼市供需矛盾已经显现，居民收入下降，企业复工复产持续进行中，而房源却出现供大于求的市场，造成房企处于被动状态，主动权未来掌握在刚需手中。2020年全国土地供应量并不少，未来楼市新建房源供应量加大，市场原有存量与新房同增。房源空置率上升，一线城市的深圳已经是100％的城镇化率，新一线的厦门也达到89.1％，按照发达国家城镇化率的75％，我们已经有24个城市已经达到发达国家水平。意味着未来很难有更大的突破，毕竟人口基数增幅在下降，未来房企的生存之路被截断而发展进程相应变缓。

再而，人口基数不涨就算了，城市间抢人大战已经是城市间楼市重点工作。近年来许多二线城市放开落户限制，如杭州大专以上学历即可落户，武汉45岁以下大专生可全家落户，南京、成都、西安等城市也一再再将落户门槛，这波猛如虎的抢人大战已掀起。原本五个人在同一个城市落户，现在五个人分到5个城市落户，城市房源购买力明显会下降，房企间竞争加大，楼市房价与销量都会降低。

最后，市场房源饱和度过高，房企求生存是难上加难。以目前北京楼市房源库存来看，总量突破9万套，刷新了楼市库存纪录。上海库存房源总量也居高不下，总量在18万套。而去化周期不断加长。这意味着楼市二手房销量被“腰斩”而难有更大的进展。库存量高，房价也高。楼市求生存之路唯有“以价换量”方式来赢得市场。那么，房企未来之路并不会那么畅通无阻。房企发展速度，也因为资金被库存量截留而降速。

所以，楼市在2021年难有高杠杆形成的扩张，房企在降速中求生存，将是房地产行业未来的常态。而受到经济、人口、政策、楼市房源库存等多方因素干扰，楼市主动权受限，发展之路更加艰难。房企发展在降速中生存，这个坎唯独适者生存，也就是谁耐得住降价促销的风险，谁才能在房地产行业中长久立足。

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