楼市话山论见：经营贷炒房游戏结束了！房地产进入真实版

经营贷流入楼市买房风波再起。近期网上流传多张盖章为中信银行股份有限公司上海分行的《个人贷款提前收回告知函》，显示由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的规定，银行宣布合同下的贷款提前到期，要求借款人限时归还全部贷款本息，否则银行将有权进行法律诉讼，并采取财产保全措施。

3月10日，据从多位上海银行业人士处获悉，根据监管部门的相关要求，已开展了消费贷、经营贷及个人住房贷款的排查，也查出了一些有问题的贷款，不过数量不多。

今年全国两会召开前的3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办举行的新闻发布会上说，当前防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就，金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转，“影子银行”得到有序拆解。

4年来的金融强监管，颇见成效，但并非可以高枕无忧。郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强。“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

郭树清这次讲话被认为对房地产信贷发出了清晰的信号，透露了2021年金融监管的重点方向。

排查信贷资金违规流向房地产的行动也已经铺开。近期上海、北京两地银保监局相继发布通知，要求商业银行开展全面自查，个人消费类贷款、经营性贷款等资金严禁违规流入房地产市场。

广东省的银行机构已纷纷开展信贷资金违规流入楼市专项风险排查，对查实违规流入楼市的贷款资金，各家银行要求客户立即归还。从各家排查范围看，自2020年以来的个人消费贷款、个人经营性贷款业务成为此轮各家银行排查重点。

观察半年多时间以来，从房地产融资“三道红线”，到房地产贷款集中度管理，再到排查违规信贷资金流向，金融监管重心和扎紧监管口袋的动作已经明了无疑。

多次警告

郭树清被不少人称为敢说话的“吹哨人”。几年来，他对房地产风险的担忧从没有放松过，且发出过多次预警。

早在2019年5月25日，2019清华五道口全球金融论坛上，郭树清在发言中表示，要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。

2019年6月，郭树清在第十一届陆家嘴论坛上再次警示：必须正视一些地方房地产金融化问题。“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

2020年8月6日，郭树清在《求是》杂志发表了一篇近万字的文章，对于房地产领域正式发出警告。在这篇文章中，他将房地产比作“现阶段中国金融风险方面最大的灰犀牛”，“要坚决遏制房地产泡沫化”。不过当时并没有引发太多的关注，直到2020年的11月19日才在央行官网重新发布。

几天后，12家房企代表被召进京，随后房地产“三道红线”融资新规正式公开。

2020年12月，郭树清又在署名文章《完善现代金融监管体系》中强调，要坚决抑制房地产泡沫，“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

他举例说，上世纪以来，世界130多次金融危机中，有100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。而中国目前房地产相关的贷款占银行贷款比例为39%，还有大量债券、信托等资金进入房地产行业。

接着，12月31日，央行和银保监会联合发布了房地产贷款集中度管理制度。

几天前的3月2日，郭树清再次发出警示：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大“灰犀牛”。

郭树清说：“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机。这是很危险的，因为持有那么多房产，将来市场要是下来的话，个人财产就会有很大损失，贷款还不上，银行收不回贷款、本金和利息，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

他同时称，房地产问题会逐步得到好转，现在也在进一步采取一系列措施。各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的就是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。

现在各大城市银行正在做的一件事就是，排查信贷资金违规流向房地产的情况。为切断与信贷中介的灰色产业链条，各家银行除自查外，还重点排查与第三方业务机构的业务合作情况。

据招商银行广州分行人士称，对于经监测发现存在用途违规的贷款，该行均采取包括但不限于暂停额度、电话催收、发送催收函、要求客户提前归还贷款等风险管控措施。

中国房地产报记者注意到，自3月以来，辽宁、黑龙江、内蒙古、台州等地银保监局还对管控不严的银行密集开出罚单，部分罚单明确直指贷款违规流入股市、楼市。

强监管的4年

郭树清的一贯风格是“严格”。可以说，早在4年前他履新银监会主席那一刻，中国整个银行金融体系就注定步入最强监管时期。

2017年3月2日，他从山东省省长调任银监会主席，刚一上任，就在新闻发布会上说，“部分交叉性金融产品跨市场，层层嵌套，底层资产看不见底，最终流向无人知晓。这种现象的产生，很大程度上是源于监管制度缺失，就是所谓‘牛栏里关猫’”。

2018年3月21日，郭树清出任首任银保监会主席，这时银监会与保监会刚合并没几天。紧接着，3月26日，他又增加了央行党委书记、副行长的职责。从此他肩挑央行银保监会两大要职，主导了此后3年的金融监管工作。

根据郭树清在多个场合的讲话，他的监管目标非常明晰，而后在行动中也采取了雷霆般的治理手段：

2018年，他说：“将继续聚焦影子银行、同业理财和表外业务，对交叉金融风险进行整治。其中，要加大信托、互联网金融等薄弱环节整治力度。”

2019年，他发出新警示：“目前不良资产的流动性风险、影子银行的风险、地方政府隐形债务的风险等各方面金融风险依然存在。防范风险是金融业永恒的主题，必须高度重视，一刻也不能疏忽。”

彼时，在宽松货币、买卖双方争相冒险的环境下，作为国家金融风险监管部门的最大责任人，郭树清仍是那个对金融风险保持最敏锐和清醒的人。

现在，郭树清说：我国防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就，银行业保险业风险从快速发散转为逐步收敛，一批重大问题隐患“精准拆弹”，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。

他列举了一系列数字：“影子银行”规模压降了大约20万亿元，使得金融体系比较健康、比较稳定，“影子银行”得到有序拆解。2017年至2020年，银行业和保险业总资产年均增速也都降到了比较低的水平，银行业是8.3%，保险业是11.4%，大体只有2009年至2016年间年均增速的一半，金融体系内部空转的同业资产占比大幅下降。

“这是一个非常重要的成绩，也决定了银行体系、整个金融体系能够平稳运行，风险总体可控。”

在谈到房地产问题时，他说，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

但随后，他又话锋一转，“房地产的问题是现在金融化、泡沫化倾向还比较强，是金融体系最大的灰犀牛。”

2021年是“十四五”开局之年，“银保监会把防范风险作为金融业的永恒主题，毫不松懈地监控和化解各类金融风险，强化金融法治，完善长效机制。”郭树清的强监管思路仍在继续。

在这种房地产金融强监管态势之下，在企业端方面，尽管不少企业不同程度踩中了“三道红线”，但都在积极减少负债，一些房企负债率有了一定程度的下降。根据贝壳研究院的统计，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月（3.5%）持续扩大。

在房地产消费端方面，据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，1月20日至2月18日首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4个基点；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3个基点。部分股份制银行也随之上调利率，有些价格暂时未变，但额度紧缺。

值得注意的是，在这场防范金融风险的强监管浪潮中，一些杠杆过度的房地产企业和投资投机购房人群，或坠落深渊。

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