楼市话山论见：三箭齐发，“直指”2021年楼市

今年起，楼市将迎来三股“寒流”，银行行长：要做好过苦日子准备

中国房地产市场发展得有多快？1990年，全国职工人均月工资178元，当时的房地产还未成型，有人说1990年房价大概为150元/㎡，主要由单位分房，买房也比较容易；2000年，全国职工平均月工资781元，当时房价为1948元/㎡，咬咬牙也能买得起；2010年，全国职工人均月工资3095元，当时房价为4725元/㎡，在房价大涨的背景下买房已经比较困难了；2019年，全国职工人均月工资7541元，当时房价为9307元/㎡，买房已经很困难了。

尽管从数据上来看，2000年的房价为工资的两倍多，那么为什么买房压力还没有2010年以及2019年大呢？主要有三个原因：第一，2010年与2019年只统计了“城镇非私营单位就业人员”；第二，随着生活水平的提高，我们需要花钱的地方越来越多；第三，上述的数据只是“平均值”，且根据过去20年的数据来看，收入的“中位数”落后平均数越来越远。尽管近些年来中国经济能发展得这么好，房地产在其中作出了比较大的贡献，但其本身由于不成熟不健康的发展却导致了很多问题，比如百姓消费能力降低、年轻人生育率降低、实体经济边缘化等问题。而国家这几年也一直在强调“房住不炒”，积极对于楼市进行一系列调控，从近几年的房价走势可以明显看出来，已经回归到了平稳状态。

那么问题来了，未来房价还会不会大涨呢？借用网上一个比较通俗的例子来回答：现在已经来菜场的大妈都认为房价还能涨，如果出现一个所有人都觉得稳赚不赔的生意，那一定是到了接盘的时候了。可见，未来房价基本已经杜绝了大涨的可能，此外，自2021年起，楼市将迎来“寒潮”。

一、

时间刚来到2021年，楼市就迎来第一股“寒流”：据央视新闻报道，2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。《通知》根据不同银行类型，将银行分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县城农合机构、县城农合机构以及村镇银行五个档次，且分别设立了房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限，其中房地产贷款上限从12.5%~40%不等；个人住房贷款占比上限从7.5%~32.5%不等。

对于整体楼市有什么影响呢？主要也分为两个方面，一方面是对于个人住房贷款的影响，之前有专家对于国内房价变化进行了研究，得出的结论是每次房价大涨，其背后必然伴随着个人住房贷款的占比增加。因此，对于相关贷款进行限制后，银行对于多套房持有者的贷款审核会更加严格，也相当于变相提高了房贷的门槛。另一方面则是对于房企的房贷也会加以限制，房企数量过多，大量房企主要集中在三四线城市，对于当地楼市过度开发，造成住房供给失衡、空置住房遍地空置，因此需要提高房企的申请门槛。

二、

楼市的第二股“寒流”，就是经常被提及的“三条红线”：去年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，并于2021年起全面开展：

1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比小于1.0。

对于房企这种资金密集型企业来说，通常都具备“三高”的特点，即高负债、高融资、高杠杆。在这种运营模式下，房企的资金链都是比较薄弱的，一旦受到冲击很容易断裂进而导致破产倒闭，比如去年年初的大疫，就有相当一部分房企因此破产倒闭清算。而根据多个机构的调研数据来看，房企的“踩线率”也比较高，比如亿翰智库数据显示，50家抽样的房企中，仅有7家企业剔除预收款后的资产负债率低于70%，克而瑞城市投资部公开的TOP100上市房企“三条红线”踩线率显示，国内头部的100强房企，5成都在被限制范围内，而碧桂园、恒大、万科、融创等头部房企也都位列其中。因此，在去年的金九银十期间，就出现了一些房企进行打折促销活动的现象，其主要目的也是为了加速房产变现来降低的自己的负债率。

三、

楼市的第三股“寒流”，则是写在了去年发表的“十四五规划大纲”中，国家对于未来的楼市发展调控进行了明确的表态：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。我们知道，过去房价大涨趋势被遏制，离不开“房住不炒”核心思想的贯彻落实，也离不开各地楼市积极进行配合调控。而今年刚好是“十四五”规划的第一年，目前来看，至少未来5年都是以“房住不炒”为核心来对于楼市进行稳定调控。因此，对于整个楼市来说，2021年起会迎来三股“寒流”，三股寒流汇聚在一起形成楼市的寒潮，在这样的趋势下，几类人会受影响。

其一是开发商。对于开发商而言，近几年“限房价、竞地价”增加了建房的支出成本，而“限高令”的出台又限制了盈利的空间。如果说“限贷令”限制了流入房企资金的源头的话，那么“三条红线”则是限制了房企的操控空间，让他们无法再无节制地进行土地开发，加速开发商持有的空置房源流入市场。

其二是炒房客。在楼市的不断调控下，房价整体涨势已经得到了缓解，这也就意味着炒房不能带来那么高的利润了，与之相反的是持房成本的不断增加以及购房门槛的不断提升，使得炒房可能会变成亏本的买卖，因此目前已经有一些炒房客开始退出市场，将持有的多套房源抛售，但目前二手房市场挂牌量不断增加，但成交率和成交量却并没有多少提升，这也就意味着未来一些炒房客可能会面临被套牢的问题。

其三是刚需购房者。对于刚需来说，在房价不断回归合理性的前提下，也就意味着未来买房会更加容易。不过对于改善型购房者或者计划将旧房子卖掉来“以旧换新”的购房者来说，则会面临二手房市场的堵车问题，房子出售或将变得困难。

记得央行原副行长吴晓灵在清华五道口金融学院发表演讲时，将过去国内楼市形容为“在泡沫中狂欢的日子”，银保监会主席郭树清在前不久发表的文章中也认为房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，而房价终会在一系列调控中恢复理性，实现软着陆。正因如此，一位银行行长表示：要做好过苦日子的准备。

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