楼市话山论见：我国出生率再次锐减，超前预期心理或让人无需买房

根据21世纪经济报道的统计，我国历年来出生人口数据显示，截至2020年，我国80后、90后、00后、10后的人口数量分别为：2.22亿、2.11亿、1.63亿（16330万）、1.63亿（16306万）。从数据统计中可以看出，从80后开始，我国出生人口数量就已经连续三代开始下滑。而对比之下会发现，90后比80后少了1172万，00后人口数又比90后少了4700多万，10后与00后相比也少了24万。这期间，00后与10后出生人口数量，相较于80后和90后的出生人口数量，几乎整整少了1.03亿人。代际之间直接少掉1.03亿人这是什么概念？相当于地球上一个中小国家直接消失了。对于中国来说，近年来人口出生总数不断下降，进入老龄化社会的步伐也在逐渐加快。

人口总数减少，直接对应的社会需求就是房屋居住需求的同步减少，根据这种趋势预测，中国今后的房价，不仅不会再像现在这样上涨，更可能陷入需求不足而滞销的可能！众所周知，今年90后也到了30岁，是个妥妥的结婚生子的年龄。因此，自然而然就成为了目前楼市的刚需主力。而另一方面，房子更新换代的改善型主力，则是80后。正是因为这两个年龄段数量庞大，住房需求也不可小觑，所以才不断支撑房价上涨，也持续拉高了房地产市场预期。

然而，按照目前人口统计数据显示，未来年份里，人口总数都会呈下降趋势，而不断减少的人口数与高企的房价，似乎呈现出巨大的矛盾：足够34亿人居住的房子，却没有足够的人来居住，所以，接下来住房需求还能维持旺盛吗？未来房价还有可能像现在这样居高不下吗？

另一方面，国家已经注意到这种情况，也逐渐开放了全面二孩，但这些政策并没有让出生人口有大幅度增加，也没能阻止人口下滑速度。

2019年，我国出生人口数量为1465万人，人口出生率为10.48‰。这一数据与2016年全面二孩后激增的1786万人相比，整整减少321万人。是什么原因让大家不想生了呢？不想生的原因是：生得起、养不起。现代社会无法掌控的雇佣关系、高昂的教育医疗直接成本、不可预知的养老负担、孩子教育等因素，完全抑制了年轻人的生育意愿。恒大研究院在一份报告中称，生育成本高，公立幼儿园供给又严重不足，这就逼迫有的家庭必须选费用高的私立幼儿园，而部分学校把“家庭作业变成家长作业”，让家长们又增加了一重负担。此外，居民医疗费用也在持续上升，居民医疗保健支出上涨27倍，远超可支配收入。女性生育后无法得到全面保障，也是一个大问题。

这么多原因凑在一起，让原本自然的生育问题，变成了世纪难题。

没人想生孩子，房价现在又这么高，工作也朝不保夕，除了工资不涨，似乎其他的一切都在上涨，生活成本如此高昂，让所有人都绷紧了神经，别说生孩子，就连结婚，都让很多年轻人开始觉得头疼。

低生育率趋势之下的未来房价走向。根据中国社科院在2019年的预测，如果中国总生育率始终保持在1.6的水平，那么人口负增长就会提前到2027年出现，这是一个非常危险的信号。一个国家的人口数据，是各项经济指标，包括楼市长周期的锚。各项政策均按照这个锚定数据来做出相应规划。一旦人口数据发出预警信号，房地产市场以及房价，将以何种方式继续向前呢？

客观数据显示，每一个国家20-45岁人群，都是主力置业人群。 目前，我国最早的一批00后都已满20岁，而00后也将逐步成为楼市的储备力量。但现实状况却是：很多00后的住房，早就已经被80后的父母们准备好了；与此同时，很多10后的房子，也已经被一部分90后家长预备好了。在这个现实基础之上，00后、10后将来对房子的需求，就不会像从前80后和90后时代那么迫切了。

同时，我们还要考虑的一个因素是，由于生育意愿的降低，00后10后都将成为独生子，如此加上父辈、祖辈的多处房产，以后他们所能继承的房子估计有多达好几套。原本这10年以来，80后、90后就已经是房产市场主力，其中一大批人早就成了有房一族，有些人也已经赶上了房价上涨的末班车，今后一段时间内都不会再买房。

时间再切回到2020年的今天，房价涨了一轮又一轮，楼市分化也一早就在进行中。虽然一线城市房价还在不断向上涨，并且深圳、杭州、东莞等热点城市的涨幅更是惊人，但从长期大趋势来看，房价涨得太猛，一波波人涌入，只有最优秀的那批人才可以买到房子在大城市留得下来，这已经成为当下不争的事实与现状。

超前预期心理之下的中国房价

综合以上种种，人们从心理上已经对未来房地产市场和房价有了足够的预期，加上人口数量的持续下滑，房价高企将有可能成为当前的现状，却无法在未来得以延续。

一方面，人们在心理上已经为此做好了充足的打算和准备，另一方面，人口出生率持续走低，年轻人结婚生子的意愿降低，使得房子的刚性需求变得不那么重要。因此，可预见的未来10年时间里，前期部分涨幅过快、房价高位悬停的城市，房价的涨幅不可能会一直延续在较高段位上。

具体情况有可能是这样：要么横盘，要么只会小幅增长，比如深圳北京上海等一线城市；而原本基本面不错，只是涨幅因城市经济发展和人口数量而稍微延迟的城市，却极有可能迎头赶上，比如二线城市成都、厦门、武汉等城市。

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