楼市话山论见：12城首批集中供地收官，395宗地成交超5500亿元

12城首批集中供地收官，395宗地成交超5500亿元

继4月长春、沈阳、广州等5城完成首批集中供地后，5月份以来，其它城市也陆续开启了首批住宅土地集中出让。

截至5月18日，在“两集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、长春、广州、重庆、无锡、沈阳等12个城市已经完成了首批集中土拍，共395宗地块成交，总土地出让金额约为5596.15亿元。而5月下旬，土地市场还将迎来南京、济南、宁波、苏州等城市的首批集中供地。与此同时，6月1日，长沙首批集中供地将拉开序幕，6月7日至6月11日，成都也将进行第一批次集中供地。

城市间土拍热度分化明显

土地

从各城卖地金额来看，目前排名前5的城市依次为杭州、北京、广州、重庆、天津，首批土地供应分别揽金1178.21亿元、1109.71亿元 、906亿元、635亿元和497.948亿元，北京和杭州的成交金额均超千亿。整体来看，各城土拍热度一定程度上反映出了当前的楼市热度：北京、广州、杭州、重庆等城市的热度较高；而沈阳、长春等地则相对平淡。

5月10日至11日，北京迎来首批集中供地，首批30宗宅地最终以1109.71亿元的价格成功出让。据不完全统计，北京首批集中供地吸引了超50家房企，如中海、中铁、金茂、华润、首开、万科、绿城、保利等房企均位列其中。而最热门的丰台张郭庄村地块，竞拍次数达到了110次！在出让的30宗地块中，有10宗地块因触及地价全部上限，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。

值得注意的是，北京土拍虽然火爆，但与重庆、杭州等城市的首次集中土拍溢价率过高不同，此次北京土拍的整体溢价率只有7%左右，某种程度上也体现出北京的调控定力。

5月7日至8日，杭州首次集中供地交总额1178.2亿元，占去年卖地总金额的46.7%，平均溢价率达26%。此次杭州的土拍，溢价封顶、高自持成为了现场的“主旋律”。57宗集中出让的宅地中，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例竟然高达40%，近20个板块创下地价新高，市场热度持续高涨。业内人士预测，杭州全年三场集中供地，卖地收入大概率超过去年。

广州由于“限地价”的原因，整体平均溢价率相对较低。不过就实际情况来看，广州土拍热度并不低，在出让过程中还出现了“面粉价格贵过面包”的现象：广州白云区金沙洲地块在经过了113轮竞拍后，被华润以21.28亿元、配建2.34万方竞得，楼面价为4.2万元/平，溢价率为44.96%。据悉，该地区周边二手房价格，部分项目单价为3.1万元，也有部分房源单价仅为2.5万元。

最疯狂的则是重庆的土拍，期间众房企蜂拥抢地，“万元地”频出。46宗土地中90%都溢价成交，70%的地块溢价率超过40%。值得注意的是，4月28日，招商蛇口以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团地块，溢价率高达129.98%！

深圳和厦门，虽然此次参拍地块较少，仅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右。厦门5宗地块中，有3宗触顶进入竞租赁住房面积阶段，另外2宗溢价率也超过了30%。而在土地资源紧俏的深圳，开发商对每一宗地都抱着志在必得的心态。因此，深圳土拍的激烈程度远远超过其他城市。据了解，深圳本次土拍共吸引了包括万科、金地、招商、中海、保利、华润、中粮、碧桂园、金茂等在内的20余家开发商参与竞争。

相对于上述的一二线城市，长春、沈阳、青岛等北方城市的土拍热度相对较低。4月15日，长春迎来2021年第一场土地集中竞拍，也打响了22个城市现场集中竞拍第一枪。只是枪响之后，热度有些不及预期。长春此次共有53宗土地挂牌出让，其中2宗地因无人报名流拍，11宗地提前终止出让，最终共计40宗土地成功出让，仅吸引了4家头部房企关注，而拿地更多的是本土企业，最终总成交价仅为194.44亿元。

4月30日，沈阳的土拍活动仅在开场两个小时后便宣告结束。在当日拍卖的25宗地块中，有3宗地块无人报名流拍，其余22宗地块总成交价为197.86亿元，其中有8宗地块为底价拍出。

5月12日至14日，青岛共推出63宗土地，最终线上成交60宗，仅有一个北区开平路45号地块溢价熔断进入竞自持阶段。

“抱团拿地”成房企应对新策略

重点城市首批住宅用地的集中出让，给年初以来房企低迷的投资氛围打了一针“兴奋剂”。不过，各城市集中供地的时间较为接近，也给房企带来了不小的资金压力。有很多房企是同时参与了多个城市的众多地块的争夺，其资金压力不言而喻。

一位房企人士感叹：“资金无疑是一道重要的门槛。北京首批集中出让的30宗地块，其竞买保证金逾200亿元，企业的腰包要被掏空了。”

相关业内人士也指出，像杭州一口气推出57块地，并在5月7日、8日两天内集中出让，尽管杭州设有5000万元的保证金缴纳上限，但未来的土地款会形成很大的资金需求，“对于头部企业、在杭州重仓的企业来说，竞争压力可能会很大。”

面对“游戏规则”的更改，开发商则需要调整竞拍策略，来适应新的市场竞争格局。在资金压力、防范风险等多方面因素下，抱团拿地成了房企应对集中供地的新打法。在北京，参与首批集中土拍的50多家房企中，有37个联合体，最热联合体金地 华润 保利，本次一共报名了16宗地块的土拍，已成交的地块中就有6幅地块为联合体竞得；同样，在重庆出让的46宗土地中，有8幅地块为联合竞拍竞得。

有专业机构首席分析师表示，过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去了。近几年全行业的利润率都在下滑，开发商需要适应新的规则，在资金调配、负债控制上有更好的解决方案。尤其是中小企业，在新的竞争中需要加强合作，小而美的路线可能不再适应目前的发展形势了。

克而瑞研究中心分析也认为，行业整体规模增速放缓之下，市场面临下行压力已成为长期命题。企业控负债、降杠杆压力增加，投资和规模扩张动能相应降低。叠加三道红线、土地两集中政策，对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已经成为行业共识。

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