楼市话山论见： 2021年初,中国一二线楼市会出现拐点吗？

2021年初不久，中国一、二线楼市迎来了一波密集调控。中国住房和城乡建设部副部长倪虹率队赴上海、深圳等地对房地产市场进行调研和监管。倪虹强调，要在发现问题时及时采取措施，引导良好预期，坚决遏制投机炒房。

过去一周，上海、深圳等一线城市不断出台政策收紧调控。1月21日晚，上海发布“上海十条”调控新政。四天后，上海出台了“封堵”措施，将法国拍卖行纳入限购范围。深圳一周三次出台楼市收紧措施，包括要求家庭购买商品房，只能以有购房资格的会员名义登记，处罚涉嫌非法购买“网络名人新盘”华润城润西一期等12人。值得注意的是，最近，实质性的管制和控制措施已经开始出现。有媒体透露，最近广州、深圳房贷紧张，购房者需要排队贷款。另据报道，广州四大银行27日开始上调房贷利率。变更后，广州首套房贷利率为5.2%，第二套房贷利率为5.4%。

不同于“打补丁”的政策升级，房贷利率和首付一直是楼市的“七寸”。广州为什么从房贷监管？主要原因是去年广州按揭贷款数额较大，楼市火爆。去年，广州共有22万套新房和二手房成交，成交规模达到历史第二高，成交金额创历史新高。二手房价格普遍超过每平方米3万元，在全国70个大中城市中排名第九。

去年年底和今年1月，广州楼市是年底。近期收紧房贷是为了从额度和利率上给当地楼市降温。这可能是全国楼市的一个信号，尤其是楼市火爆的地方。去年我国社会融资规模很大，住房贷款也处于历史高位。一些基金“披着实体经济贷款的外衣，甚至是中小贷款”进入楼市。这是严格监管的对象。去年以来，中国一直强调加强房地产金融的宏观审慎管理，这与最近许多地方贷款额度紧张有关。除广州外，据悉，无锡、郑州、东莞、佛山等城市也开始收紧银行贷款额度。

房贷额度控制和贷款利率提高会直接增加购房成本，楼市会降温吗？

购房成本增加，贷款节奏拉长，将对房产交易产生很大影响。当下许多城市房产价格已创新高，而多数买房行为要通过杠杆，融资额度受控将直接影响市场，当然，这还取决于后续的政策力度。目前，以广州为例，广州银行利率上浮的幅度，对楼市的冲击并不会太大。不过，如果贷款额度持续受到管控，贷款发放周期拉长，这将意味着交易节奏放缓，楼市交易量也会下降，类似于股票市场上换手率下滑，资产热度就会受到冲击。

本轮楼市行情是否会见顶回落？专家认为，这需要看房贷政策的管控是否进一步扩围。目前已经出现这种迹象，近期宣布收紧楼市的一二线城市不断增多，房贷额度紧张的地区也在增加。如果后续调控政策特别是房贷持续加码、扩围，本轮楼市周期大概率会见顶回调。

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