楼市话山论见：楼市，一次加息或正在路上！

近期，楼市相关的利率似乎在上升。

据券商中国：广东河源市多数国有银行首套房利率已升破“6%”。更有房产中介透露，二套房利率最高为6.86%，即LPR+221BP。广东全省范围内，除广州、东莞、珠海等热点城市上调外，惠州、湛江、肇庆、梅州等地银行也有不同程度上浮。

房贷利率是买房时最直接的利率，当这个利率上调时意味着你的月供增加，让购房者难受。除了房贷利率，近期经营贷利率也有所提高。

据国际金融报：上海某股份制银行经理告诉《国际金融报》记者：“原本我们经营抵押贷的最低利率是3.85％，说好持续到3月份的。1月最后一个礼拜突然通知上调，以后会不会再涨真不好说。”

据21世纪经济报道记者：（北京）一家股份行个贷业务经理明确对记者表示，该行个人经营贷利率是2月1日开始上调的，之前是3.85%，现在最低是4%，“具体利率由系统确定，已经有客户贷出来的利率是4%多一点。”

经营贷一般是中小企业或个体户通过抵押物向银行贷款，用于生产经营的贷款产品。抵押物主要是房产。经营贷主要是支持企业生产经营的，利率很低，是国家对实体经济的支持。比如有些银行房贷利率可以低至3.65％，有些还款周期可达20至30年。而房贷利率则在5%-6%之间，高的甚至超过6%。这就存在巨大的差价。

一方面，国家对房贷有严格控制，如果你在名下有房，再次购房时要么贷款的金额低，要么利率很高。另一方面，经营贷利率很低，与公积金贷款利率相差不大，这么低的利率自然让炒房客蠢蠢欲动。

数据显示，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点。

经营贷增长那么快，一方面是疫情之后，为了提振经济，央行实行了较宽松的信贷政策，企业在银行借钱的成本更低，借钱的速度更快。另一方面，2020年的楼市存在局部回暖，其带的赚钱效应吸引资金进入，由于房贷等正规方式受限，经营贷就成为银行违规资金进入楼市的重要渠道。我名下也有企业，过去一两年，经常收到中介给我电话，问我要不要办理经营贷，利率4%，我说没资金需求，都拒绝了。但这也说明市场的流动性很充裕，需要找到“生息”的投资项目。很多购房者名下是没有企业的，为了筹集购房资金，很多中介帮购房者“包装”资质，比如过户空壳公司等，让购房者低利率从银行借到钱，并违规进入楼市。

2021年，国内经济将明显复苏，不少机构预计2021年国内GDP增速将在8%以上。这让今年的货币政策有更大的空间。现在已经有不少人士讨论货币政策回归常态的可能。

在此大背景下，最近两个月，国内楼市政策在明显收紧。深圳、上海、杭州、北京等都有明显收紧房地产调控的动作。与此同时，房贷也在收紧。

继去年下半年监管部门针对房企推出“三道红线”（收紧房企融资）后，2020年最后一天，又规定了房地产贷款、个人住房贷款占比上限。最近一个月，不少城市报出房贷额度紧张、房贷利率上升的消息。这让2021年的楼市在年初就被踩了一次刹车。但如果仅仅是收紧房贷这不够，因为通过房贷等正规方式进入楼市虽然受限了，但还有其他违规渠道资金正在进入楼市，比如消费贷、经营贷等，而且利率很低。所以，最近上海、北京等城市对于楼市相关的经营贷也在收紧。

要我说，对于经营贷的收紧是有必要的，至少在贷款资质的审核、贷款用途的审核上要严一些，避免银行资金违规进入楼市。另一方面，资金是逐利的，避免银行资金违规进入楼市最好的办法还是要降低楼市的赚钱效应。比如刚需买房主要是用来住，炒房客买房主要是为了获利，这时可以提高热点楼盘的限售年限，例如提高到10年，这样对刚需影响有限，但对炒房客影响很大，因为你10年内没法变现，资金压力很大，获利前景也不明朗。又比如可能征收房地产税，当持有多套房时税费比收益还高，你还有那么大的兴趣吗？

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